Чтобы разобраться в сложившейся ситуации, был направлен официальный запрос в Росреестр. Причём с учётом всех обстоятельств: оформления имущества, протоколов общих собраний, сделки между ДНП и СНТ.
Ответов было два.
Первый ответ Росреестра — от 04.12.2025 (смотрите приложения в конце статьи)
В первом ответе Росреестр прямо указал ключевое положение закона.
С 1 января 2019 года имущество общего пользования, которое создаётся или приобретается, не может оформляться в собственность СНТ как юридического лица.
Основание — пункт 1 статьи 25 Федерального закона №217-ФЗ.
Согласно этой норме, такое имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам земельных участков, расположенных в границах территории садоводства.
То есть:
дороги
земельные участки общего назначения
инженерные сети
и иные объекты инфраструктуры
должны сразу принадлежать всем собственникам, а не товариществу.
При этом важно понимать следующий момент.
Поскольку речь идёт о недвижимом имуществе, право собственности возникает только после государственной регистрации в Росреестре. Это прямо следует из пункта 2 статьи 25 ФЗ-217.
Иными словами:
пока доля не зарегистрирована — права собственности юридически не существует.
В рассматриваемой ситуации это сделано не было.
Имущество общего пользования было оформлено на СНТ «Заокская долина» как на юридическое лицо.
Второй ответ Росреестра — от 26.03.2026 (смотрите приложения в конце статьи)
Второй ответ был получен уже после того, как имущество было оформлено на СНТ, и с приложением всех документов, включая протоколы общих собраний (смотрите приложения в конце статьи).
В этом ответе Росреестр дополнительно разъяснил ситуацию.
Во-первых, подтверждено ранее сказанное:
имущество общего пользования, приобретённое после 2019 года, должно принадлежать собственникам участков на праве общей долевой собственности.
При этом отдельно указано, что иные случаи передачи такого имущества в собственность СНТ законом не предусмотрены.
Во-вторых, Росреестр обратил внимание на сам факт регистрации.
Несмотря на возможное несоответствие нормам закона, право собственности СНТ «Заокская долина» уже зарегистрировано в ЕГРН.
А это означает следующее.
Согласно законодательству о государственной регистрации недвижимости, зарегистрированное право считается действующим до тех пор, пока оно не будет оспорено в судебном порядке.
То есть:
запись в реестре есть
право юридически существует
отменить его можно только через суд
Вопрос передачи долей «по заявлениям»
Отдельно в запросе рассматривалась схема, заложенная в протоколе общего собрания.
Суть её в следующем:
сначала имущество оформляется на СНТ,
а затем, после регистрации, доли передаются собственникам — по заявлениям тех, кто оплатил взносы.
Росреестр дал на это прямой ответ.
Такая схема не соответствует закону.
Передача имущества общего пользования в общую долевую собственность возможна только на основании решения общего собрания членов товарищества.
И не может осуществляться по индивидуальным заявлениям собственников.
Более того, такая передача должна касаться всех собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, а не отдельных лиц.
Вопрос доли как объекта
Также Росреестр указал важное правовое положение.
Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования:
не может быть выделена отдельно
не может быть отчуждена самостоятельно
не может передаваться вне связи с правом на земельный участок
То есть доля «идёт вместе» с участком и не может распределяться выборочно.
Короткий итог
Если собрать оба ответа Росреестра в единую картину, получается следующее:
имущество общего пользования после 2019 года должно оформляться сразу на собственников участков
право собственности возникает только после государственной регистрации
оформление имущества на СНТ противоречит установленной модели закона
схема «оформим на СНТ, потом раздадим доли» не предусмотрена законом
передача возможна только через решение общего собрания и сразу всем собственникам
если право уже зарегистрировано за СНТ — его можно оспорить только в судебном порядке
Именно эти выводы лежат в основе всей текущей ситуации и возникающих споров.
Каковы риски если собственность останется на СНТ ?
⚠️ 1. Риск: вы не являетесь собственником, даже если платили
Самый базовый и часто недооценённый момент.
Если:
доля не зарегистрирована в ЕГРН
имущество оформлено на СНТ
👉 юридически у вас нет права собственности
Даже если вы:
платили Целевой взнос
участвовали в собраниях
пользуетесь дорогами и сетями
Право возникает только после регистрации, а не после оплаты.
⚠️ 2. Риск: деньги уплачены — актив не получен
Это уже финансовый уровень.
Вы платите целевые взносы «на покупку имущества», но:
имущество записано на СНТ
доля вам не оформлена
👉 Итог:
деньги внесены
но у вас нет закреплённого актива
Это ключевой перекос.
⚠️ 3. Риск: отсутствие контроля над имуществом
Если собственник — СНТ:
вы не можете напрямую распоряжаться имуществом
решения принимаются через собрание
На практике это означает:
контроль — у активного меньшинства
влияние рядового собственника — ограничено
⚠️ 4. Риск: навязывание дополнительных платежей
Поскольку имущество формально не ваше: могут вводиться:
новые сборы
дополнительные взносы
платные услуги
👉 у вас нет сильной позиции сказать:
«это моё имущество, я уже за него заплатил»
⚠️ 5. Риск: ограничение доступа
В теории и практике возможны ситуации:
ограничения проезда
сложности с подключением к сетям
условия доступа через решения СНТ
Если вы не собственник — ваши права слабее.
⚠️ 6. Риск: судебные споры и неопределённость
Поскольку схема спорная: возможны:
споры с СНТ
споры между соседями
оспаривание регистрации
👉 это означает:
долгие процессы
затраты на юристов
неопределённый результат
⚠️ 7. Риск: сложности при продаже участка
Покупатель смотрит на два вопроса:
есть ли дороги и сети
кому они принадлежат
Если:
ИОП оформлено на СНТ
доли у собственников нет
👉 возникают вопросы:
какие права получит покупатель
на каких условиях будет пользоваться инфраструктурой
Это может:
снижать цену участка
усложнять сделку
⚠️ 8. Риск: «зависшее» имущество
Очень практичный сценарий.
имущество есть
используется всеми
но юридически принадлежит СНТ
👉 в результате:
права жителей не закреплены
имущество не «работает» как собственность
Это как пользоваться квартирой без документов.
⚠️ 9. Риск: невозможность защитить свои права
Если вы не собственник: сложнее:
оспаривать решения
защищать доступ
требовать справедливые условия
Потому что ключевой аргумент — право собственности — отсутствует.
⚠️ 10. Риск: неравенство внутри посёлка
При попытках «раздать доли»: могут возникать:
разные условия для разных людей
приоритет «своим»
споры из-за взносов
При этом закон не допускает передачу долей выборочно
👉 но попытки реализовать такие схемы создают конфликты.
⚠️ 11. Риск: решения принимаются без вашего реального влияния
Даже при наличии собраний: активное меньшинство может:
принимать ключевые решения
формировать повестку
контролировать голосование
Если вы не оформленный собственник ИОП — ваша позиция ещё слабее.
⚠️ 12. Риск: долгосрочная нестабильность
Самый общий, но важный риск.
Ситуация, когда:
фактическое пользование ≠ юридическое оформление
👉 всегда приводит к:
конфликтам
перераспределению контроля
попыткам «переделить» имущество
Рано или поздно.
⚖️ Короткий вывод
Если ИОП остаётся на СНТ:
жители платят, но не владеют
пользуются, но не контролируют
участвуют, но не защищены
И главное:
👉 их право на общее имущество не закреплено юридически
🔑 Суть в одной фразе
Пока право на долю не зарегистрировано — вы пользователь, а не собственник.
Что делать ?
Первое и основное – заполнить заявление на получение доли. Распечатать в 2 экземплярах, вручить под подпись председателю или отправить почтой России. Это как минимум покажет вашу заинтересованность в получении доли. Иначе будет звучать – никому не надо и тд и тп …. (ссылка на заявления в конце статьи)
Далее -
В скором времени планируется общее собрание СНТ «Заокская долина». По имеющейся информации, может обсуждаться вопрос о судьбе имущества общего пользования — останется ли оно оформленным на СНТ или будет передано собственникам участков.
Не исключено, что будет предложен вариант сохранить имущество на СНТ. Формально такое решение возможно через голосование. Но важно понимать последствия.
Согласно разъяснениям Росреестра, имущество общего пользования, приобретённое после 2019 года, должно принадлежать именно собственникам участков, а не товариществу как юридическому лицу
Передача в общую долевую собственность возможна только по решению общего собрания и не может происходить «потом по заявлениям»
Если оставить всё как есть:
доли у собственников так и не будут оформлены
право собственности у жителей не возникнет
риски, о которых говорилось выше, сохранятся
Поэтому сейчас ключевой момент — участие в собрании.
👉 Рекомендуется:
внимательно изучить повестку
не голосовать «по привычке» или «как скажут»
понимать, за что именно вы отдаёте голос
Это тот случай, когда одно решение может определить,
будете ли вы реальным собственником общего имущества
или просто пользователем без оформленных прав.
Как говорится, лучше один раз разобраться, чем потом долго спорить в судах.
Приложения к тексту (для удобства ознакомления файлы загружены в облако mail.ru)